Hypoteční úvěry

Hypoteční úvěry jsou označovány zkráceným výrazem hypotéky. Tento typ úvěru je obvykle spojen s delší dobou splatnosti, s nižší úrokovou sazbou oproti spotřebitelským půjčkám a také se zástavou nemovitosti. Ručit lze i jinou než financovanou nemovitostí. Musí mít však odpovídající hodnotu, popřípadě je vyžadován souhlas jejího majitele, pokud není psaná přímo na vás.

Mezi klady hypoték patří kromě výše uvedených informací možnost refinancování starého hypotečního závazku. A to s odpovídajícím předstihem před koncem fixace. Dále je to dost dlouhá doba pro čerpání peněz při výstavbě a odpočet úroků ze základu daně.

U hypoték se nemusí vždy dokládat potvrzení o příjmu. Existují také hypotéky bez nutnosti doložit příjem. Musíte však ručit nemovitostí v patřičné výši a často je vyžadováno čestné prohlášení o schopnosti splácet úvěr.

K nevýhodám hypoték se řadí složitější administrativní proces. Dále to mohou být náklady spojené s čerpáním hypotéky, zpracováním úvěru, zápisy na katastru a podobně. V dnešní době navíc bankovní domy neposkytující 100% hypotéky, nýbrž ty dosahující hodnoty 80 % až 90 % hodnoty nemovitosti.

Základní rozdělení hypotečních úvěrů

  • Účelové hypotéky
  • Neúčelové hypotéky

Účelové hypotéky

Účelový hypoteční úvěr ve své podstatě představuje klasickou hypotéku. Ta je využívána pro financování bydlení. Ať už jde o nákup stavebního pozemku, rodinného domu, bytové jednotky, rekonstrukci nebo kompletní výstavbu nemovitosti. Zde jsou typické produkty spadající do kategorie účelových hypotečních úvěrů.

Klasická hypotéka
Nejčastější forma financování bydlení v České republice.
Předhypoteční úvěr
Aplikovaný do té doby, než můžete ručit danou nemovitostí.
Překlenovací úvěr
Pomáhá financovat bydlení v situaci, kdy máte koupené nové bydlení a to staré ještě není prodané.
Výjimkou není ani hypotéka pro podnikatele, která je určena pro financování nemovitostí spojených s podnikatelskou aktivitou.

Neúčelové hypotéky

Neúčelový hypoteční úvěr má jasně vypovídající název. Peníze nemusíte využít pouze k financování bydlení, ale můžete je upotřebit v podstatě na cokoliv. Velkým kladem je větší výhodnost oproti spotřebitelské půjčce. Díky ručení nemovitostí můžete získat vyšší finanční obnos. Limitováni budete obvykle hranicí 70 % hodnoty nemovitosti.

Výše úvěru k hodnotě nemovitosti je označována zkratkou LTV. Ta vznikla z názvu Loan to value. Například sedmdesátiprocentní hypotéka je prezentovaná jako LTV 70.

Určitou nevýhodou je naopak o něco větší úroková sazba oproti účelové hypotéce. Díky tomu, že ručíte nemovitostí se může se stát, že o ni v případě platební neschopnosti přijdete. Typickým příkladem neúčelového hypotečního úvěru je americká hypotéka. Alternativou je australská hypotéka kombinující účelový a neúčelový úvěr. S rostoucí výší vypůjčené sumy klesá velikost úrokové sazby.

Hypotéky podle typu splácení

Hypotéka je finančním závazkem, který musíte splácet. A právě způsob splácení přináší další dělení hypotečních úvěrů, s nímž se můžete setkat.

Anuitní splácení
Po celou dobu splácení je hrazena splátka ve stejné výši. V rámci neměnné splátky jsou v první fázi spláceny více úroky a méně jistina. Postupem času se tento model obrací.
Degresivní splácení
Nejprve jsou hrazeny vyšší splátky, které se postupně snižují.
Progresivní splácení
Opak degresivního splácení.

Hypotéky podle typu úročení

U hypotečního úvěru hraje svoji roli také úrok. Ostatně, jeho výše se promítá i do výše měsíční splátky. Hypotéky proto lze dělit podle typu úročení.

Hypotéka s fixací úrokové sazby
Nabídnutá fixní úroková sazba je platná pouze pro dané období, poté banka stanoví nový úrok na základě trhu. Doba fixace se pohybuje od 1 roku do více jak 15 let. Nejvyužívanější doba fixace je 1, 3, 5, 7 a 10 let.
Hypotéka s plovoucí úrokovou sazbou
Tato sazba se váže na PRIBOR a tržní úrokovou sazbu. Během splácení se mění a týká se krátké doby fixace.
Hypotéka s odloženou splátkou jistiny
Tato varianta umožňuje zkombinovat hypotéku například se stavebním spořením nebo penzijním připojištěním. Právě tam si klient spoří a vytváří rezervy. Díky tomu nemusí splácet jistinu, ale bance platí pouze úroky. Tato forma úročení je často nazývána, jako kombinovaná hypotéka.
Hypotéka s odloženou splátkou jistiny do určité míry souvisí s offset hypotékou. V jejím případě má klient větší obnos na spořicím účtu a platí úrok pouze z rozdílu mezi výší úspor a výší hypotéky.
  • Při hledání vhodné hypotéky oslovte více bank najednou. Nabídky mezi jednotlivými institucemi se mohou lišit. Při výběru vám můžou pomoci srovnávací servery.
  • Vyřízení hypotečního úvěru není úplně snadné, takže pokud si nevěříte, oslovte hypotečního specialistu. Ten vám může přijít vhod i při vyjednávání lepší úrokové sazby.
  • Při schvalování hypotéky je klíčová bonita klienta. Proto si vylepšete svůj finanční profil. Zvyšte příjem a vymaňte se z registru dlužníků.
  • Mějte naspořené nějaké peníze, ideálně ve výši 20 % z hypotéky. Vhod Vám mohou přijít i finance spořené na stavebním spoření.
  • Pokud budete žádat o hypoteční úvěr jako pár, zvyšuje se šance na jeho získání.
  • Když jsou úrokové sazby nižší, volte raději delší fixaci.
  • Banky dnes umožňují bezplatné splacení 25 % jistiny každý rok, a to už po prvním roce splácení hypotéky.
  • Důležité je správné nastavení hypotéky, aby výše měsíční splátky do budoucna nezatěžovala váš rodinný rozpočet.
  • Při refinancování si pohlídejte, zda se vám tento krok vyplatí nejenom s ohledem na novou nižší úrokovou sazbu, ale také s přihlédnutím k dalším poplatkům (předčasné splacení, vklad na katastr, administrativní poplatky, apod.)
  • Pokud refinancujete hypotéku a jste dostatečně bonitní, obvykle můžete žádat o další peníze navíc.
Mgr. Jaroslav Bednář

Mgr. Jaroslav Bednář

Jaroslav vystudoval vysokou školu ekonomického zaměření. Několik let působil jako finanční poradce a samostatný zprostředkovatel spotřebitelského úvěru. Svoje zkušenosti předává na webu PůjčkyPodLupou.cz a rovněž formou online vzdělávacích kurzů. Jaroslav žije v Brně.